地价新高！这个按下快进键的板块，是常州楼市的下个价值风口？

NO.1| 壹

这些年，常州市区关于区域的新规划众多，各种新城、经济开发区遍地开发，但是要数哪个规划分量足够、落地又快，中吴大道与京杭运河之间的皇粮浜生态区首屈一指。

它崛起的速度，可能快得让很多常州人都没有反应过来。

记得第一次看到皇粮浜生活片区的规划，不过是在两年前，也就是2017年中。

彼时，该生态区的河道、道路、生态绿道、生态公园、学校等工程方案陆续公示，超250公顷的大蓝图、覆盖居住功能、商业功能与教育功能的城市客厅画卷，一帧帧展现在我们面前。

两年多的时间，皇粮浜湿地公园完成基本建设，童子河两岸成为风光绮丽的湿地公园；新修道路四通八达，与常州城市金腰带中吴大道无缝对接；中吴宾馆建成投运；钟楼实验学校待运营；邻里中心规划待落地……

两年多的时间，皇粮浜生态区还完成了住宅地块的出让，并引进了万科、中梁、金科等全国品牌房企规划建设。

如今，由万科开发的皇粮浜1#地块——万科·四季都会城市展厅已开放；中梁摘地，与金科联合开发的皇粮浜7#地块——中梁金科·启宸，其网红营销中心也已开门迎客，亟待首开。

这样的建设效率，无论是市民，还是包括我们在内的见证城市建设的房地产从业者，都不禁对这块热土满怀希望。

NO.2| 贰

纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行。

为全面、深度了解皇粮浜生态区的发展现状，上周我和同事们实地探访，慕名造访了一番。

春光明媚，驱车从外环高架一路80迈，从中吴大道出口下高架，转入地面公路，联袂成片的苍翠欲滴映入眼帘，就是我们此行的目的地——皇粮浜生态区了。

也就是说，皇粮浜生态区与外环高架是无缝衔接的。

北侧即常州城市大动脉——中吴大道，西侧是外环高架，东枕南运河、南依京杭大运河，与北部的清潭路板块北部片区、西侧高架外的西林板块、南临的牛塘板块形成组团联动。

▲京杭运河

如此，中吴大道从东到西，一条完整的城市中心发展带，才算正式闭合了。

之前我们反复强调，皇粮浜生态区一个最明显的价值点，就是它是常州主城区唯一的“处女地”。

为什么常州市中心还能遗留这样一块珍贵的“处女地”？

通过查阅常州典籍，我们发现：元末明初，皇粮浜生态区所在地曾是朱元璋与张士诚生死决战时，朱元璋军队囤积粮草的重要据点。因此处运河穿过，河网密布，是天然的运送皇粮的河道，故因此命名。

此后，随着岁月变迁，皇粮浜生态区的历史遗迹湮废不存，开启了自我“野蛮生长”的历程。

或许是常州城市化进程滚滚车轮还未到此，无意中为我们保存了这样一块珍宝。

如今，这块璞玉终于被城市发掘、打磨，正待绽放光辉。

无论是常州，还是其他任何一座城市，尤其是在主城区，还能拆出2.5平方公里的净地，是如此难能可贵。

换个角度看，有远大前程的皇粮浜生态区，正在弥合常州城的断裂带。

NO.3| 叁

未来的皇粮浜生态区将会建成什么样呢？我们可以列一下清单，作为我们想象的支点。

首先，它是轨交时代的产物。皇粮浜生态区是常州主城区极少数的有多条地铁交汇的板块之一。

▲轨交示意图

根据规划公示，常州地铁4号线、5号线将在这里交汇，成为驱动板块发展的力量。据悉，地铁5号线将于2021年有望先行动工建设。

未来，轨交强大的动力引擎作用，将快速聚集人口、商业、产业、教育等各类资源在此，驱动整个区域焕发新生。

再加上西、北两侧的城市交通大动脉贯通全城，皇粮浜生态区的交通网络可见十分强大。

其次，是人居配套基础设施的大规模入驻，为皇粮浜生态区居住、休闲、教育发展奠定了更高的基调。

目前，区域北面的中吴宾馆已建成运营。

这是一座按照江南园中园、毗陵文化林的设计理念整体构建的高端公园型酒店，承担常州城政务、商务和外事接待任务。

▲中吴宾馆效果图

区域中心的皇粮浜实验学校已基本建成，预计在今年9月正式投用。这是一座与苏州外国语学校合作办学的小学、初中九年一贯制民办学校。

▲皇粮浜实验学校效果图

区域内的常州市钟楼区（西林）全民健身中心也在营建中。

该健身中心整体占地面积超过了1万㎡，内部设有游泳馆、篮球馆、羽毛球馆、乒乓球馆、培训室及辅助配套用房等相关配套设施，未来将为整个片区的居民提供更加全面、高效的体育健身服务。

▲全民健身中心效果图

当然，作为常州主城区罕有的绿色生态居住区，皇粮浜片区已经对外开放的湿地公园、以及区域内丰富的广场、绿地等，都为未来区域的人们营造了丰富、绿色的公共空间，和契合生活、学习、休闲、工作的健康生态场所。

▲皇粮浜湿地公园效果图

高效筑巢，大力引凤。

配套先行的皇粮浜生态区，已经为不断升级完善居住功能、商业功能与教育功能做好了充足准备。

而且相比于老城区的拥挤、嘈杂和陈旧，这片新兴热土显然走在了常州城市规划的最前沿，也必然将承接常州新一批改善居者的居住功能。

NO.4| 肆

皇粮浜生态区的价值前景，的确是毫无争议的。

而作为一个房地产从业者，我在此嗅到的最新信号就是，常州市中心已破土而出的“笋盘”就要来了。

虽然常州市场上很少提及“笋盘”这个概念，但是性价比高、发展空间大、投资回报率高的产品，一直备受购房者追捧。然而，在寸土寸金的市中心遇到“笋盘”，尤其是地价逐步攀高的今天，已经是小概率事件。

就在本月的13日，疫情后常州主城区的第二把土拍“火”就在与皇粮浜生态区相邻的牛塘板块烧起来！

这就是中南菩悦竞得的纯住宅地块，历经47轮激烈加价，最终中南菩悦以9.9亿总价、8174元/㎡楼面价成功竞得该地块。

▲地块区位示意图

从上图可以看到，中南菩悦地块与皇粮浜生态区一河之隔，在地理区位上天然享受未来周边区域的完善配套。

14家房企看好本地块，中南菩悦愿以近50%的高溢价摘牌，皇粮浜广阔的升值前景带动本地块的价值提升，也是一个重要因素。

在如此高地价下，一河之隔的皇粮浜生态区，区域价值预期将更上一层，也必然推动区域两个品质住宅走入热销通道。

据悉，中梁金科·启宸共计规划18栋住宅、1所幼儿园以及部分商业，住宅产品面积段覆盖95-140㎡。

▲中梁金科·启宸效果图

项目毗邻皇粮浜湿地公园与河滨公园，一线濒临运河景观带，靠近地铁5号线。除自建品牌幼儿园外，项目紧邻钟楼外国语以及规划中的公立小学，未来人居配套较为成熟。目前城市展厅已对外开放，预计将在3月底4月初重磅首开。

启宸以北、中吴大道以南的万科·四季都会是万科在钟楼区的首个项目，主打自然主义都会概念。

▲万科·四季都会效果图

项目规划17栋住宅以及1栋商业物业配套，住宅产品建面约89-142㎡。预计也将在4月底5月初入市销售。

风口之下，投资价值无限的方式莫过于与城市发展共进步，坐享板块高速崛起的红利。2020年常州“楼市大赢家”的剧本已经写好。

皇粮浜，就是常州主城区的下一个价值高地。

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